为何养老地产不是养老产业?却说TA才是规划设计的方向
晋城新闻2017-06-19 11:23:03 分享      

      原标题:养老地产非养老产业,医养结合才是规划设计的方向



图片来源:百度搜图


  中国的养老产业是从计划经济条件下那些专门为照顾“三无对象”而设立的国家福利设施的基础上发展起来的。我国传统的养老模式是家庭养老,没有家庭支撑的城市孤寡老人和农村五保老人,则是由政府兴办的敬老院或养老福利机构负责供养。

  随着经济社会的发展,特别是人口老龄化的迅猛发展,家庭和政府都无力负担沉重的养老服务压力,只能求诸市场,动员广泛的社会力量为老年人提供养老服务。目前,无论是中央还是地方政府,均对养老问题高度重视。中国社科院发布的《2014年中国社会形势分析与预测》显示,截至2013年末,我国60周岁及以上人口达2亿人,占总人口的14.9%,预计未来这一数字还将不断地攀升。这是一个潜在的的养老服务需求的巨大市场,可以预见养老服务业将是未来最大的老龄产业。这个市场预计份额将由8万亿的盘子。

  2014年4月17日,国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》(下称“指导意见”),在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见,这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施等诸多政策和市场利好激发了养老地产行业的‘全国热’,首先,地方政府可以将此作为政绩,自然鼓励各种主体的投资;其次,传统住宅开发遇到瓶颈,地产公司正在积极转型进入养老领域,此外,保险资金不能进入住宅开发领域,但可以进入养老地产。” 其实,政府已经看到了养老地产发展背后存在的问题,希望发动私营机构和社会资本更多地参与解决养老问题,鼓励营利性机构投身养老产业。


  截止2013年底,上海60周岁及以上的老人已经突破300万,老龄化比例远远高于全国水平,“老有所养”已成为当地重要的民生课题。“有需求就有市场。正是因为这样不健全的环境和巨大的市场需求,为各路资本带来了新的机会。据说光明集团旗下的农工商房产、长江总公司将共同出资形成项目公司,利用长江总公司旗下的土地资源推进崇明养生庄园项目,第一期投资约20亿元,其中700亩用于地产建设开发,1300亩用于休闲、旅游和生态建设。还有,中国太平保险集团的手笔更大。该集团预计在3~5年间完成6~10个养老社区项目。以每个项目20亿~30亿元的规模来测算,中国太平保险集团未来5年内在养老社区的投入约为120亿~300亿元。保利地产在北京正式对外公布公司长期养老战略规划,保利计划用3~5年的时间使养老产业的运营率进入稳健经营阶段,基本实现盈亏平衡,同时规划用8~10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道,通过REITs上市。

  另据中国太平保险集团相关负责人透露,公司预计上海周浦项目总投资回报率大概在5%~6%之间,只有入住率达到较高的比例,项目才有盈利空间。按照目前测算,上述养老社区约在15年后才能达到盈亏平衡点。位于上海浦东康桥地区的亲和源老年公寓是国内极具代表性的高档会员制养老社区,也是内地第一批起步的高档养老企业,经过9年实践,已形成一套较成熟的商业模式,居亲和源方面自称至2013年,亲和源首次实现盈利。与上述两家企业主打的高端养老不同,光明集团希望打造的是大众化的养老项目。按照庄国蔚的说法,光明集团将利用内部资源整合的优势,去打造一个可以持续盈利的项目。对于养老地产来说,最为关键的因素之一是如何获得土地,特别是在寸土寸金的上海。比如有的企业曾经通过拍卖的方式,获得了上海市中心的一块医疗用地,他们打算在此打造一个高端养老社区。其实现实是他不可能在医疗用地上盖房子然后销售,将来可能采取出租的方式,目前还未知。光明集团在土地获得方面可谓占尽优势。光明集团旗下的长江总公司在上海崇明岛拥有约230平方公里土地,在与兄弟公司农工商房产的合作中,长江总公司很自然成为了土地的提供方。光明集团方面向记者透露,公司的养老地产项目得到了上海市政府的大力支持,有关土地调整等方面的问题,政府有关部门正在积极帮助协调处理。

  然而一则消息是:13年4月,北京城建集团将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.2亿元债权在北京产权交易所挂牌转让。公开资料显示,这个项目已经连续多年亏损,其中,2012年的净利润亏损5042万元,2013年亏损4926万元。显然,北京城建集团已经等不到项目盈利的时候,算是已经铩羽而归。其实到目前为止,我们还没有看到可持续、可复制的成功运营模式。 针对高收入老年人的养老项目因其盈利水平高而受到投资者的青睐,这类高端养老项目的成功模式在不久的将来将会呈现。但该类项目只能满足3%~5%的比较富裕的老年人群的需求,而剩余的95%~97%的大众消费市场才是挑战所在。”

  不出五年,在国内养老地产领域,一定会出来很多烂尾项目。一方面是因为这些一哄而上的投资主体不具备专业的运营能力,另一方面是这些产品卖的人群不对。很多人现在买一些养老地产项目是为了投资,但养老地产的核心是入住率,如果一个产品推出三年,入住率可以达到75%~80%,那么说明这个项目很成功,但是国内真正能做到的寥寥无几。相比前两年的商业地产大潮,养老地产作为当前最热的一股风潮,泡沫起来的速度会更快,能够享受趋势性市场红利的时间更为短暂。“商业地产是针对全年龄阶层的产品供给,而养老地产只锁定在60岁以上人群。其次,中国居家和社区养老的观念是新型养老项目最大的冲击。社会观念不转换,养老地产整体机会不大。目前中国的养老地产还处于粗放式增长阶段。在短期内政策刺激之下,大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试,并以养老地产为名进行圈地。这样导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势,但实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营,仍然处于房地产开发范畴之内,而不是养老地产运营及服务。如同商业地产,新型养老地产都是需要通过长期运营才能确定成功与否的产品,目前各类模式和项目案例尚待观察,现在论成败,时间还过早。

  可是,一个不争的事实是:养老产业更重要的是他要首先保持它的公益性非营利性或者说是要保持他的微利本色,这就注定了他不可能有传统地产项目的高额利润,可是目前国内的开发商、保险公司一哄而上地涌入养老地产领域,导致这个行业已经出现泡沫,但大部分企业都没有想好该如何赚钱。其实养老产业他和教育产业没有本质区别,你有能力投资一个符合重点中学标准的中学,未必你就有能力把这个中学运营成为一个各方面良性发展的重点中学。养老产业项目的运营也是如此。纯粹的养老产业和教育产业一样她首先是一个复杂的产业链,必须有好的思路、资源、团队,如果还是用开发房地产的思维去做养老产业,只盖不管,只生不教,做烂掉是迟早的事情。

  但是,养老地产开发运营则不同,他首先是一个地产项目,中国的地产开发经过20余年的操作时间经验积累,可以说是积累的雄厚的资本和丰富的人才团队,既然如此我们为啥要以自己之长去做自己之短的事情呢?

  现实情况是,目前包括招保万金在内的几乎所有大牌房企都已经涉足养老产业,而且大都是宣称要做一个纯粹的养老产业项目,坚决不做挂羊头卖狗肉的的房地产项目!或者是定位为本地化、大众化,或者是号称要主打高端养老市场为主。其实不管你是以哪种定位,你都是放弃自己擅长领域是去做自己不擅长的事业。

  可是, “目前正值政策红利窗口期,毕竟属于房地产行业可以参与分享的国家鼓励性政策机会并不多,养老地产如果不能把握近五年的机会,等到市场供给泡沫形成,便基本没有机会了。”毕竟可以 “通过养老概念拿地容易,但是预期的盈利其实远远没有想象的那样丰厚。”这里的没有丰厚利润是指是在有好的思路、资源、团队的前提下。

  综上所展现的事实是,一个运营良好的养老地产项目要实现盈利,一般要10年以上,如果想要在短期内就赚钱,那就只是打着“养老”的旗号圈地卖房。

  既然打着“养老”的旗号就能较为容易的圈到地、卖出去房,那么我们为啥不能像开发学区房那样,以康健社区,养老社区,宜老化适老化的概念,通过我们一个一定比例的养老产业项目来带动周边的或者带动或者促进你开发的整体的整个大盘的地产销售?即使今后如同教育配套建筑一样交给政府或者交给拥有专业团队的品牌公司来运营,即使微利甚至略赔又何妨?然后再此立场和前提之下,再来讨论和研究本身整个的养老地产地块的项目如可落地,如何消化,直至如何盈利!

  这个论点的核心就是以养老产业带动养老地产的投资开发,舍得,舍得,不舍哪有得到?我想这个才是养老地产的破局之策。

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