镜像:从一些不同建筑类型改造的养老机构看物业怎么找
上海养老网整合2018-01-11 15:26:01 分享      

  民政部等十部委近年来积极鼓励利用医院、学校、宾馆、厂房、社区卫生服务中心以及小区配套等现有闲置的社会资源进行建设,从而缓解中心城区养老床位少等养老资源有限的难题。



厂房改建:


  优势:通常旧厂房面积都挺大,有食堂,卫生间,暖气,水电齐全,并配有动力电,厂内还有停车位,是老人养老的首选地方。


  劣势:很多企业都建设在了偏远的地方,多属于城市的郊区,在这样的地方建设养老院,儿女需要看望的时候,也不方便。这些地方远离城区,就会在各种公共设施上缺失,没有好的绿地,没有好的医院,假如老人旧病复发需要急救,岂不拉长了生命通道?还有一些企业厂房的不再使用,留下了各种化学危害,有的土壤已经被污染,有的还存在一些辐射问题。


  案例:


  地点:上海


  机构名:恒裕曹家渡老年福利院


  ★原毛巾厂改造



小区会所改建:


  赞同:方便业主,业主也可以参与管理、经营。“只要价格合理,服务到位,解决好安全问题和卫生问题,建成养老院方便上班族照顾老人,何乐而不为呢?”


  反对:小区人员密度大,老人出行容易发生意外。会所原本是提供服务和活动的场所,改建养老院是改变原有功能,挤占业主公共资源。担心120甚至殡仪车进出小区不吉利,作为业主,不愿受到这方面的困扰。


  案例:


  地点:南京


  机构名:银城红日养老公寓


  ★银城聚福园小区会所改造



酒店改建:


  优势:经济型酒店如果转成养老院,可享受民水民电收费的待遇,节省一大笔费用。此外酒店地段优良,周边配套成熟、人口兴旺。


  劣势:一些经济型酒店养老设施配套还不太完备,在老人食堂、活动室、卫生保健室等硬件方面还需要提升改造;高层酒店在消防审核上比较严苛;酒店经营者或物业存有者观念上不易接受。


  案例:


  地点:上海


  机构名:世沣·康源敬老院


  ★酒店改造



办公楼改建:


  优势:用于支持政府养老政策,以及周边设施建设、优化社区生活环境、改善民生等工程。满足了当地孤寡老人的供养条件,而且使闲置办公用房得到再次利用。设施同时可为附近老人提供日间照料服务和居家上门服务,养老服务范围可辐射周边社区。


  劣势:入住前还需要购置桌椅、被褥、空调、电视、棋牌、冰箱等食宿、供暖、娱乐等设施。


  案例:


  地点:上海


  机构名:申养·望年荟


  ★写字楼改造



楼房底商改建:


  优势:地段优良,事宜打造中高端养老机构。


  劣势:房租较高。


  案例:


  地点:北京


  机构名:中加枫华敬老院


  ★楼房底商改建



社区闲置房改建:


  优势:毗邻社区、配套成熟。


  劣势:居民易反对。


  案例:


  地点:上海


  机构名:万科城花智汇坊


  ★小区物业改造



废弃幼儿园、学校改建:


  优势:毗邻社区、配套成熟;独门独院。


  劣势:多为砖混结构,改建成本较大。


  案例1:


  地点:上海


  机构名:宏原敬老院


  ★废弃幼儿园改造



  案例2:


  地点:上海


  机构名:康桥镇敬老院


  ★学校改造



基层医院改建:


  优势:政府鼓励部分二级医院和社会办医疗机构转型为老年护理院,社区卫生服务中心床位逐步转型为长期护理床位。医疗设施优良。


  劣势:项目稀缺。


  案例:


  地点:上海


  机构名:浦东新区安达敬老院


  ★原镇卫生院改造



  此外还有诸多改造项目,在此不一一例举。


改建小贴士


  易改建:钢结构


  框架结构建筑,房间的分隔可以采用轻体墙,方便分隔、改建,也容易通过审批。


  不易改建:砖混结构


  混凝土结构建筑,改建往往“大刀阔斧”,劳民伤财。


改建须知:


  1、建筑状况:要了解建筑物是框架结构还是砖混结构,部分关键位置的墙体能不能打通?有没有电梯井,能不能安装医用电梯或外挂电梯?过道、房门宽度够不够,如果不够用,能不能拓宽?消防、上下水是否符合要求,能不能改?楼内各功能用房如卧室与卫生间高差大不大?相邻楼宇之间通道有没有高差,如果有的话能不能改?相邻建筑物之间有没有高差,如果有怎么解决无障碍交通?如果能够改动,结构布局,改造装修成本高不高?如果不能改动,住建局或规划局是否同意推倒重建?


  2、所处区位:如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区,那么区位倒不是大问题,一般这种位置交通便利、生活配套充足,子女探望方便;但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。如果拟改造物业师位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等,那就要三思了,毕竟离主城区太远,交通不便,配套不足,会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。


  3、周边环境:要了解物业旁边是不是有噪音污染?有没有化工厂热电厂之类的空气污染源?旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施?旁边如果有水系,水体有没有污染?有没有生活污水排放口?如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意,这个工厂以前是生产什么的?有没有土壤污染等问题。


  4、所处地段未来规划:要了解所处地段未来规划是什么?是产业园区还是商业区还是别的?最近几年有没有拆迁的可能?如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区,那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力,是个加分项;最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮,投入运营一两年还没收回成本,政府改了规划必须拆迁,投资损失且不说,还要在最短时间内找到合适物业安顿老人,想想这事儿就肉疼。


  5、物业产权归属:有些闲置物业尤其是烂尾楼,中间可能存在极为复杂的所有权关系,也可能存在各类纠纷。


  6、土地性质与可使用年限:要了解拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限?这些必须搞清楚。假如土地还剩下不到10年的使用年限,如果改造投资成本太大,就要慎重考虑了,十年的时间能不能收回投资,能不能盈利,得测算好,实在不行就不要强求。


  7、周边居民态度:如果闲置物业旁边就是居住小区,还要考虑居民们是不是反对?会不会拉条幅抗议?因为他们担心影响居住品质,同时改造装修会有噪音污染,影响生活;未来车辆进进出出不安全等等。


  相关政策:关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知

  http://wx.shanghaiyanglao.com/Detail/index/id/7447

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