太阳神集团朱厚丞谈养老养生地产 究竟什么“味”?
上海养老网整合2018-04-10 15:17:03 分享      
  广东太阳神集团有限公司成立于1988年,是以生产和销售保健食品、食品和药业为主的中外合资企业集团。曾家喻户晓、业绩显著,但其部分产品也曾陷入责任纠纷、销售模式被质疑“传销”等问题,备受社会公众和舆论关注。

  近年来,太阳神集团频繁关注电子健康产业、康复医疗市场、养老养生地产、旅游特色小镇等版块内容。下文便是太阳神直销创始人,中国人民大学管理学博士,朱厚丞先生对“养老养生地产发展趋势”的分析。



  Q:何为养老养生地产?

  A:是养老地产与养生地产的结合体,是对养老地产与养生地产优势的整合升级,作为特色小镇的一部分。其包含着养老地产、健康地产、旅游地产、度假地产的四重功能。

  对于客户来说,养老养生地产是为有养生需求人群及老年人提供适宜养老养生的住宅、设施以及服务,满足有养生需求人群和老年人特殊需要,融合复合地产和现代服务业的一种新兴地产业态。

  对于运作主体如房产公司来说,养老养生地产是一种立体的开发经营方式。它复合了房地产开发、养老养生服务、商业地产运营和金融创新等属性。

  对于社会来说,养老养生地产是中国实现居家养老、社区养老与机构养老相结合等社会化养老的有效载体和实现形式,是提升生活水准、生命质量和公民尊严的现代服务业的消费载体,正在引领和推动着养老产业的发展以及生命健康产业的发展。

  Q:如何选址?

  A:养老养生地产对选址的要求颇高,必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域,滨海、滨江、滨河、滨湖、林地、山谷、湿地、种植园均可作为养生地产的选址要素作为参照。

  Q:主要模式?

  A:


  Q:需求?

  A:主要是开发养老养生地产住宅产品和提供养老养生服务。可以分为两个方面:

  一是消费性服务,也可以理解为物业服务,为地产业主提供养老养生消费服务,推广会员卡消费;也可以是与养老养生地产概念相结合的一个生产性服务,可以理解为经营服务。

  二是生产性服务,主要是指围绕养老养生地产,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。该公司或基金具体控制着特定自然资源或人文资源的保护与开发。

  这样,地产商在开发和销售养老养生地产的同时,也培育了一个消费群体,同时形成了一个或多个开发和经营养老养生特定资源的项目或基金管理公司。这样,开发商可以向业主出售地产,向业主提供消费性服务,同时为业主提供了一个或多个与养老养生地产关联的项目公司股权或基金份额。在管理和控制项目公司以及收取基金管理费的同时,为项目价值开发与利用打开了想象空间,提升了项目综合价值。

  Q:产品设计?

  A:养老养生地产的产品线,从大类上说有养老养生高端住宅以及高端养老养生综合体。

  在养老养生高端住宅上,地产商主要以房产开发为基本商业模式;在高端养老养生综合体上,地产商主要是在开发地产的同时复合一个或多个养老养生综合经营项目。具体而言,可以从养老养生地产的客户结构、产品形态与服务运营要求等角度,来剖析养老养生高端住宅与高端养老养生综合体的内在关系与产品线的内在实质。



  1.客户结构、产品形态与服务运营要求

  经营养老养生地产,离不开对客户结构、需求结构、产品结构、项目规模和运营服务能力结构的把握。从客户年龄层次和需求结构分析,以男性客户为例,35~60岁以养生为主,60~70岁以养生养老为主,70~80岁以养老照护为主。由于客户需求不同,所要求的运营服务能力也有明显差异。年龄越轻的客户,越对养生保健、运动休闲运营服务能力要求高;年龄越大,越对医疗保健、文化娱乐运营服务能力要求高。随着需求的变化,在产品结构设计、项目规模和配套服务设施上也呈现不同的要求。为取得商业模式的成功,需要在业务发展方向和产品设计上进行精准把握。这样,就需要在养老养生地产的产业链和具体产品形态上作适度切分。在公寓、别墅、会所等高端住宅及其配套设施上,引入度假酒店、运动休闲、保健、医疗和护理等养老养生服务,可以分别形成城市公寓型、社区居家型、机构护理型、医疗康复型和旅游度假型为特色的项目定位和服务运营模式。

  可以综合上述五种类型的相关类型,结合特定的自然资源与人文资源,并覆盖相对宽幅的客户群体,发展高端养老养生综合体,推动综合运营体系建设,打造政府认可和支持的养老养生示范区,形成可持续的、可复制的商业模式和核心能力。

  2.养老养生高端住宅

  在传统住宅开发优势基础上,导入国家支持的养老养生概念和养老养生运营服务,开发满足市场需求的高端住宅。具体到住宅,除考虑配置酒店、会所、医疗、保健等设施外,还可考虑开发养老养生别墅、养老养生公寓以及“大而奢”的平层公馆产品或“小而精”的小高层空中花园别墅产品。

  3.高端养老养生综合体

  高端养老养生综合体,以别墅、公寓、会所等高端住宅为主要产品形式,引入养老养生服务,辅以度假酒店以及运动休闲、保健、医疗等配套服务设施,成为养老养生地产的重要载体。同时,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。

  Q:商业模式?

  A:1.高端住宅的商业模式与盈利模式

  建立“住宅销售+养老养生地产持有经营+综合性商业租售运营”综合运营模式。盈利方面以住宅销售为主,体现为产权收益;同时对持有住宅采用会员制模式或其它金融化手段,通过住宅使用权销售,获得销售收入和持有资产增值收益;酒店、会所等综合性商业物业经营权转让收益;与之配套的综合性商业物业的租售为项目提供稳定的现金流和利润来源。其中,住宅销售与持有配比以及住宅与商业地产配比是商业模式与盈利模式成功的关键。

  2.高端养老养生综合体的商业模式与盈利模式

  在商业模式上,以“养老养生”理念为核心,打造复合价值体系,借助养老养生服务运营能力和养老养生高端住宅品牌的综合优势,积极推进高端养老养生地产综合体的开发运营。同时,附加或复合一个或多个开发或经营特定自然资源与人文资源的项目,形成一个或多个与养老养生地产相关联的公司股权或基金分额。

  在盈利模式上,以住宅销售为主要利润来源,会员制销售为补充,以综合性商业物业租售作为项目配套设施,建立综合性、可金融化的项目盈利体系,实现“住宅销售+住宅使用权销售或会员卡销售+综合性商业租售运营+持有资产运营增值”模式。

  Q:目前已进入或试图进入国内养老养生地产市场的企业?

  A:养老地产:包括以万科、保利、绿地集团为代表的房产公司类投资商,以康泰人寿、合众人寿、中国人寿为代表的保险公司类投资商,以燕达实业集团、上实集团、新华锦集团为代表实业公司类投资商,以挚信资本为代表的房地产私募基金类投资商,以及以日本长生集团、美国城堡投资、德国奥古新诺颐养中心为代表的国外养老投资运营机构等。

  养生地产:包括以上海宝莲集团、北京九华山庄集团股份有限公司为代表的实业公司类投资商,以新太阳置业有限公司为代表的房产公司类投资商,以及以泰康人寿公司为代表的保险公司类投资商,以及以广州中医药大学为代表的大学院校类投资商等。

  Q:问题/困扰?

  A:养生地产,由于高度依赖于自然生态而具有一定的区域性,还没有形成全国性的竞争态势。地产投资商在实际运作中,大部分以房地产楼盘形式面世,通过赋予“养生概念”而增加销售卖点和提升销售溢价。由于地产投资商的运作理念及运作资源不同,其养生服务的内涵和养生服务体系的完整性因而不同。但因养生地产所拥有养生资源的稀缺性和高增值性,在国内依然有着较好的发展态势。

  在目标人群上,养老养生地产放弃了失能老人与高龄老人这一群体,吸纳了养生地产的部分高净值人群,因而可以有效吸引养老地产和养生地产的客户,有着更为光明的产业前景。同时,养老养生地产在国内发展还很幼稚,属于起步阶段。因为依赖于特定的自然资源和人文资源以及需要与目标消费人群相结合,在市场竞争上可能存在一定的区域性竞争,但还没有形成全国性竞争态势。同时,从市场发展现状来看,养老养生地产只实现了养老地产与养生地产的一部分价值,产业发展空间较大。


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