感叹 | 正在老去的加拿大人,都在靠什么养老?
2019-08-20 15:49:33来源: 北美报告
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  由于越来越多的老年人倾向于在自己的物业内度过余生,这可能间接导致房市中的独立屋和城市屋房源减少,让年轻人,特别是首次购房者面临找房难的局面

  CMHC的多伦多老年人住房报告

  老人有房率高达1/4

  这份由CMHC起草的报告,主要关注的是多伦多房市中的老年业主,有以下几个重要发现:

  1,从2006至2016年,多伦多地区的老年人拥有多伦多25%的房产,也就是说多伦多每四套房产中,就有一套属于65岁以上的老年人。而在多伦多全部城市屋中,有17%属于老年人。

  2,由于老年人的工作年限不断提高,这也导致了多伦多老年人和年轻人的收入差距越来越大。

  3,有房老人和租房居住的老人之间的收入差距不断扩大,在2016年,有房老人的收入中位数是租房居住老人收入中位数的130.4%。

  4,2016年在退休后背负债务的老年人相比2006年明显增加,而老年人的资产增速快于年轻人。

  5,由于财富累积和收入增加,老年人对房屋的购买力持续增加。

  6,老年人拥有房产比例上升的趋势将延续下去,这意味着未来年轻一代将遇到独立屋供给有限的问题。

  多伦多逐渐老去

  多伦多和加拿大其他城市一样,也面临着人口老龄化的问题。最近几年,多伦多的退休人数不断增加,65岁以上的老年人越来越多了。在2006年,65岁以上的老人占到了多伦多总人口的11.3%,而到了2016年,老年人已经占到了总人口的14%。根据安省财政厅的估算,未来十年多伦多的年均老人人数增长率将在4%左右,意味着2026年多伦多总人口中,将有18.2%是老年人。


  在多伦多的全部业主中,有22.1%是年龄在65岁以上的老人。不过,多伦多老年业主中独居比例在2006年至2016年间有所下降,“三世同堂”的几代人混居比例有所增加。在2006年,35.6%的老年业主是夫妻同住一套房屋,20.9%是夫妻及孩子共同生活,38.2%是独居,3.2%是多个家庭混住;在2016年,夫妻同住的比例增加到了36.1%,夫妻及孩子共同生活的比例增加到了21.9%,独居比例降低到了35.8%,多个家庭混住的比例增加到了3.9%。

  房市循环被打破

  通常来说,老年人是每个城市房地产市场中不容忽视的一股力量,因为他们手中有更多的积蓄,而且许多老人会选择进行房屋降级(Downsizing),将自己住的独立屋或城市屋卖掉,搬进面积更小总价更低的公寓,或是直接住进老人公寓。这个时候,老一代人的面积较大的独立屋或城市屋,就进入了房市,可以让年轻一代选购入住。

  但是,当老年人不再进行房屋降级,而是选择在自己的独立屋或其他面积较大的房屋中度过余生,那么这种循环就会被打破,年轻一代会发现市面的可选购独立屋数量较少,购买独立屋的难度将进一步加大。

  在多伦多和温哥华这样的大城市,由于政府都在鼓励开发高密度住宅区,想在市场上找到全新独立屋是非常非常困难的。这两年来,多伦多和温哥华的独立屋新屋开工量已经跌到了近年来的最低水平,地价太高加上成交量小,导致了开发商并不愿意在独立屋土地上投入重金。市场上独立屋成了紧缺资源,价格自然也水涨船高。

  负责起草此次报告的CMHC高级经济学家Inna Breidburg表示:“若这一趋势继续下去,将间接影响到年轻一代的置业计划。老年人在在自己物业内居住时间变长,会间接导致市场上的房源数量减少,加剧供应不足的现象。未来10年,年轻一代或将面临房源紧张,这会限制他们的购房需求。”

  East West,Home is the Best

  在2006年至2016年,多伦多的老年人(包括有房者和租房者)住在公寓中的比例呈现下降趋势,2006年有43.3%的多伦多老人住在公寓中,2016年降到了41.9%。而住在公寓中的租房者占到了绝大多数,在2016年89.4%住在公寓中的老年人是租客。

  更多的老年人还是喜欢“挨着地”的住宅,许多老人不想换房,而是在自己的老宅中度过余生。负责发放可以“以房养老”的反向按揭(Reverse Mortgage)的HomeEquity Bank联合民调公司易索普进行了一次调查,结果发现有93%的加拿大老年人表示退休后没有换屋的打算,会一直在现有住宅继续居住。而且,年龄越大的人往往越“恋家”,在35岁至44岁的年龄段,有68%的受访者表示退休后不想搬家;在55岁至64岁的年龄段,有79%的受访者表示退休后不想搬家。

  此次民调报告还发现,老年人不想搬家的最主要原因是希望继续保持独立,65岁以上的老年人中,有69%表示希望在退休之后能独立生活。还有许多老年人希望保持自己和社区之间的联系,51%的受访者表示希望自己能和家人、朋友或熟悉的社区保持紧密关系,40%的受访者表示他们对于现有房屋有很深的感情,并不想离开自宅。

  此次民调显示,75岁以上老年人中,有24%曾遇到过地产经纪上门游说卖房的情况。而加拿大的不同地区,地产经纪上门游说老人卖房的比例也不同。在安省,有27%的55岁以上的业主曾遇到了上门的地产经纪,卑诗省则为19%,阿省为15%,萨省和曼省仅6%,魁省更是仅有3%。

  另一个会鼓动老人买房的群体,就是亲戚朋友和自家小孩:6%的老年业主曾被朋友或亲戚劝说卖房,3%曾被自己的成年孩子劝说卖房,1%曾被银行或金融机构劝说卖房,1%曾被邻居劝说卖房。

  加拿大式以房养老

  加拿大的养老制度,可以概括为“社会福利养老为主、互助养老和商业化养老为辅”。在老人就业问题上,加拿大在没有取消退休金领取年限的前提下,取消了退休的年龄限制,让有能力、有意愿继续工作的老人完全可以不退休,继续发挥余热。这不但能给老人带来比退休金更可靠的经济来源,也能为社会成员共享的退休金资金池“开源节流”。

  在退休金发放方面,只要你在加拿大达到了要求的居住年限,无论是否在加拿大参加过工作,都可领取的“老年金”;有类似退休金,仅发放给工作达到一定年限者的“养老金”;还有类似商业保险,全职工作者可自费购买的“退休基金收入”。社会福利养老,互助养老和商业化养老相辅相成,要比退休金“一刀切”的做法明智许多。

  另外,加拿大的房屋“反向按揭”也颇为流行,父母一代往往主要的收入都是养老金,反向按揭可以让他们保证现金流的稳定,不需要从共同基金或其他投资中抽出本金用于日常开支。另外,反向按揭不但可以用来支持投资,还可以用来申请新的按揭。

  很多父母准备在自己去世后,将房屋作为遗产留给孩子,而这一过程可能还要等十几年甚至二十几年,但通过反向按揭,父母可以让孩子马上就能入市买房。

  通过反向按揭,父母可以直接以房屋作为抵押,拿到一笔按揭贷款,整个过程中父母是不需要拿出现金的,也不会影响父母的现金流,父母在世时也不需要偿还按揭。虽然孩子在未来能继承到的遗产将减少不少,但好处是他们可以在今天就买房入市,其中利弊,需要根据实际需求来考量。

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