原题：重提“白银时代”，“万村计划”刹车 万科转型回到传统房地产开发?

　　3月26日，万科在深圳总部召开2018年度业绩发布会。万科董事会主席郁亮携总裁兼首席执行官祝九胜，首席运营官张旭，首席财务官孙嘉，董事会秘书朱旭共同出席。

　　年报显示，万科各项业绩指标稳健增长。2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%;在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%;全年纳税额762.96亿元;连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。

　　分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%。

　　从“多元化”业务回到了基本盘

　　对于万科而言，过去这一年过得并不平静。无论是一夜之间刷爆的“活下去”，还是在年末踩了急刹车的“万村计划”，2018年的万科始终在“上头条”方面保持着高频输出。在万科动作频频的背后，则是中国房地产行业不断收紧的调控政策和所面对的并不乐观的融资环境。

　　据统计，2018年中国房地产市场的销售面积、销售金额、投资、开工等各项指标再创新高，但同时全国商品房销售增速却再度放缓。国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积为17.17亿平方米，同比增长1.3%，增速比2017年低6.4个百分点;销售金额15万亿元，同比增长12.2%，增速比2017年低1.5个百分点。

　　在业绩会上，郁亮再次提出“白银时代”，“白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属。在白银时代我们启动转型，这样才让我们有足够的时间来探索和思考”。而此时，距离他第一次公开表示“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了白银时代”已经过去了七年。

　　虽是重提“白银时代”，但七年间的万科先后经历了以“八爪鱼”、“热带雨林”等多元业务的创新探索，商业触角逐渐延伸到了物业、商业、物流、租赁住宅、冰雪度假、养老、教育及产业办公等领域。

　　但在2018年，一度轰轰烈烈的“多元化”业务拓展陡然进入的另一番天地——— 收敛聚焦。不仅养老、教育等多领域的探索亮起红灯，甚至连“万村计划”也在万科集团创始人、董事会名誉主席王石亲自站台七个月后，传出了在深全面暂停拿房的消息，而这一说法也在随后召开的当年度南方区域媒体交流会上得到了万科高级副总裁、南方区域首席执行官、深圳万科总经理张纪文的确认。

　　最明显的信号当属万科于3月25日晚间发布的2018年年报，“万村计划”等处于探索期的多元业务干脆齐齐“缺席”，年报中除开发业务和物业服务之外，仅余住宅租赁、商业、物流、冰雪度假四大板块内容较为详尽。

　　据本文编辑查阅万科年报，关于养老业务就一句话轻轻带过：此外，本集团继续探索和人民美好生活相关的产品和服务，完善生活配套，解决客户痛点，在养老、教育等领域的品牌影响力逐步扩大。

　　收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶

　　郁亮在发布会上还回应“收敛聚焦”的问题，他说，“过去20 年时间里全球有家公司始终排在市值前五位，这就是微软，微软在过去20年时间也做了很多次转型，微软做过手机、做过surface，surface到第四代才成功，到今天微软什么做得好呢?云、VR，微软中间做过很多尝试，有失败有成功，靠的是Windows的基本盘，基本盘提供转型发展的资金、利润。

　　郁亮指出，大家理解基本盘时，很容易想到万科是不是要放弃转型的业务了，是不是只保持开发业务别的业务就不做了?我们保持基本盘是为了其他业务做的更好。收敛聚焦不是砍树，是修枝剪叶，修枝剪叶才能让枝干更粗壮，先求根枝稳固才能开枝散叶。

　　报告显示，万科集团将坚持“城乡建设与生活服务商”战略，收敛聚焦，不断巩固和提升基本盘。

　　“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。

　　万科的转型是从基本盘出发又回到了基本盘?曾被指“去地产化”的万科，又转型回到了传统的房地产开发?

　　郁亮曾经表示：稳住地产主业 其他的赔钱就停

　　在2018年12月17日的万科集团2019年目标与行动沟通会上，董事局主席郁亮对“万科要‘活下去’”的口号进行了深入阐释，“大家以为‘活下去’应该像乞丐一样去讨饭吃。其实对万科而言，‘活下去’是希望活得更好，活得更久。”

　　对万科而言，基本盘就是地产开发业务，从过去到现在，到未来10年，开发业务都将是万科的基本盘，它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流。郁亮对此表示，基本盘是指保证万科“活下去”的关键，脱离基本盘将失去“活下去”的根基。

　　与此同时，郁亮称，万科聚焦于地产开发业务是有代价的，这个代价是在过去3年里，万科不再是行业销售老大，不是所谓的行业规模之王，“过去3年，我们放弃了规模第一，换回今天的战略布局主动。如果当初进入的是200-300个城市， 而非现在70-80个主要城市的话，我们不一定会丢掉销售老大的位置，但今天面对的困难和压力就会大很多。”

　　此外，对于商业地产、物流、养老、教育等非主营业务。郁亮最新的表态称，新动能业务发展不平衡，虽然物业事业部表现优秀，引领行业发展，各方面布局也比较完整，但是其它新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题。

　　他举例称，比如说幼儿园教育问题，政策突然发生很大变化，使得前景非常不明朗，有些业务没有找到清晰的商业模式，“我们短期内不是不能赔钱，但未来不可以长期赔钱，否则就难以持续开展业务，所以要不断摸索商业模式，如果摸索三年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停。” 详情点击： 郁亮再谈“活下去”：稳住地产主业 其他的赔钱就停

　　从收敛聚焦到销售额重回四巨头首位

　　虽有“转型”的质疑，但万科交出的2018年年报，成为了证明其踩下的这一脚“收敛聚焦”的急刹车的正确性。年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20 .4%;实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%。在同日披露的分红派息预案中，2018年度万科现金股利再创“新高”，“大手笔”现金派息约118.1亿元，占公司2018年合并报表中归属于母公司股东的净利润的比例为34.97%。

　　横向对比已经发布2018年年报的房企“四巨头”的另两位。

　　据碧桂园2018年度业绩报告显示，其2018年全年实现总营业收入约为3790.8亿元，同比增长67.1%，连续两年位居四强之首;净利润约为485.4亿元，同比增长68.8%。截至去年12月31日，碧桂园集团连同其联合营公司，共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约为人民币5018.8亿元，同比增长31.25%。

　　恒大年报则显示，其2018年实现营业额4662亿，同比增长49.9%;土地储备3.03亿平米。利润方面，恒大去年毛利润达1689.5亿，同比增长50.5%;净利润达722.1亿，同比增长106.4%;核心净利润达783.2亿，同比增长3.3%;合约销售额5513.4亿元，较2017年增长10.1%。

　　单就销售额方面，万科目前暂居首座，而在营收和净利润方面则暂时位居第三，两项首座均被恒大摘得。

　　在归属股东净利润方面，碧桂园2018年归属股东净利润346.2亿元，同比增长32.8%;恒大2018年归属股东净利润373.9亿元人民币，同比增长53.4%;万科归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20 .4%。从上述数据推算，2018年碧桂园净利润率为9.13%，恒大为8.02%，万科则以11.3%，再次成为榜首。

　　一如郁亮在此前接受媒体采访时的口径一样，在万科业绩会上，“基本盘”和“稳固”成为了高频词汇。报告显示，2018年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%，开发业务当之无愧成为万科四大区域的“基本盘”。曾喊出“活下去”的万科用2976.8亿营收、6069.5亿销售额、337.7亿净利润和过百亿的现金分红交出了一份称得上“活得好”的答卷。(本文部分内容摘自南方都市报 作者：孙雅茜文章)